Kivitelezői szerződés minta 2026: 12 pont, ami véd

Egy jó kivitelezői szerződés minta 12 pontot tartalmaz: a felek adatait, a munka pontos leírását, a műszaki tartalmat, a határidőket, a díjat, az előleget és a részszámlákat, a pótmunka elszámolását, az alvállalkozókat, a sittet, az átadás-átvételt, a garanciát és a vitarendezést. Az építési szerződés kötelező elemeit a 191/2009. Korm. rendelet sorolja fel.

Miért kell írásos kivitelezői szerződés 2026-ban?

Mert a felújítás a legtöbb családnak évekig gyűjtött pénz, és a vitáknál csak az számít, ami le van írva. Az ágazat pénzügyi helyzete sem ad okot a kézfogásos megállapodásra: az ÉVOSZ szerint az építőipar jövedelmezősége 2025-re 7 százalékra csökkent, a lánctartozás 300 milliárd forintot ért el. Ahol szűk a haszon, ott a félreértés gyorsan vitává válik.

A szerződés nem bizalmatlanság jele. Egy korrekt kivitelező maga is ragaszkodik hozzá, mert őt is védi: a pótmunka díjánál, a késedelmes fizetésnél és a megrendelő utólagos ötleteinél.

A kivitelezői szerződés minta 12 pontja

1. 1A felek adatai. Név, lakcím vagy székhely, adószám, cégjegyzékszám vagy nyilvántartási szám, bankszámla, kapcsolattartó. A rendelet a vállalkozó nyilvántartási számát is a kötelező elemek közé sorolja.
2. 2A munka pontos megnevezése és a munkaterület. Nem az, hogy „fürdőszoba felújítás”, hanem hogy melyik helyiség, milyen munkák, mi marad ki.
3. 3Műszaki tartalom. Tételes, lehetőleg árazott költségvetés mellékletként, az anyagok típusával vagy minőségi kategóriájával. Ez a vita nélküli átadás alapja.
4. 4Határidők és ütemezés. Kezdés, szakaszhatáridők, befejezés, és mi történik késés esetén (például kötbér), illetve mi nem számít a vállalkozó hibájának (időjárás, megrendelői késés).
5. 5Vállalkozói díj és elszámolás módja. Átalánydíj vagy tételes elszámolás, bruttó vagy nettó összeg, és ki vásárolja az anyagot.
6. 6Előleg és részszámlák. Mekkora az előleg, mire fordítható, és a részszámlák milyen készültségi fokhoz kötöttek. A rendelet az előleg mértékét nem határozza meg, ezt a szerződésben kell rögzíteni.
7. 7Többletmunka és pótmunka. A Ptk. 6:244. §-a különbözteti meg a kettőt: a többletmunka a szerződés része, csak kimaradt a költségvetésből, a pótmunka a szerződésben nem szereplő, utólag kért munka. Rögzítsd, hogy pótmunka csak írásos megrendelésre, előre közölt áron készülhet.
8. 8Alvállalkozók. Bevonhat-e a kivitelező alvállalkozót, és ha igen, kiért felel.
9. 9Építési-bontási hulladék. Ki szállítja el a sittet, és benne van-e az árban. A rendelet ezt is kötelező szerződési elemként kezeli.
10. 10Átadás-átvétel és teljesítésigazolás. Ki igazolja a teljesítést, hogyan készül a hibalista, és mennyi idő van a hibák javítására.
11. 11Garancia, jótállás, szavatosság. Mennyi ideig és mire vállal a kivitelező jótállást, hogyan jelented a hibát, milyen határidőn belül javít.
12. 12Elállás, felmondás, vitarendezés. Mikor léphet ki bármelyik fél, mi történik a már elvégzett munkával és az előleggel, és vita esetén előbb mediáció vagy egyeztetés jön-e.

Egyszerű kivitelezői szerződés: kimásolható szerkezet

Az alábbi váz a fenti 12 pontot szerződési fejezetekbe rendezi. Másold ki, töltsd ki a saját adataiddal, a mellékleteket csatold, és nagyobb munkánál vidd el ügyvédhez lektorálásra.

Előleg, pótmunka, garancia: a három leggyakoribb vita

Az előleg és a rossz fizetők témáját kivitelezői oldalról itt bontottuk ki: szerződés és előleg a rossz fizetők ellen. A reklamációk és a garancia kommunikációjáról: reklamációkezelés és garancia az építőiparban.

Amit a Ptk. akkor is előír, ha a szerződés hallgat

Ha a szerződés egy kérdést nem rendez, a Polgári Törvénykönyv vállalkozási szerződésről szóló szabályai döntenek. Ezt a három szabályt érdemes mindkét félnek ismernie, mert a legtöbb felújítási vita pont ezekről szól:

• Átalánydíj és többletmunka (Ptk. 6:245. §): átalánydíjnál a vállalkozó a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunkáét nem, kivéve a szerződéskötéskor nem előrelátható költségeket. Tételes elszámolásnál az elvégzett munka ellenértéke jár. Ezért kell eldönteni és leírni, melyik díjazási mód szerint dolgoztok.
• A díj esedékessége (Ptk. 6:245. §): a törvény szerint a vállalkozói díj a teljesítéskor esedékes. Előleg és részszámla tehát csak akkor jár, ha a szerződés kifejezetten kiköti.
• Átadás-átvétel (Ptk. 6:247. §): az átadás-átvétel időtartama harminc nap, és az átvétel nem tagadható meg olyan hiba miatt, amely nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot. Ha a megrendelő nem folytatja le az eljárást, a teljesítés joghatásai a tényleges birtokbavétellel állnak be.

A gyakorlati tanulság: a hibalistát az átadáskor írásban vegyétek fel, a kisebb hibák javítására adjatok határidőt, és a birtokba vétel előtt zárjátok le az eljárást. A hatályos szöveget a Nemzeti Jogtárban ellenőrizheted.

Kivitelezői szerződés felbontása: mikor és hogyan

A szerződés megszüntetésének feltételeit előre kell rögzíteni, mert vita közben már nincs miről megállapodni. A gyakorlatban három helyzet fordul elő, és mindháromnál az a kulcs, hogy mi történik a már elvégzett munkával és a kifizetett előleggel.

• A kivitelező súlyosan késik vagy nem jelenik meg: írásban, határidő kitűzésével szólítsd fel teljesítésre, és dokumentáld az állapotot fotókkal, mielőtt mást bízol meg.
• A munka minősége nem megfelelő: a hibákat írásban, tételesen jelezd, és adj javítási határidőt. Ne tartsd vissza a teljes díjat, csak a hibás részre eső összeget, ha a szerződés ezt lehetővé teszi.
• Te szeretnél kilépni: a már elvégzett munka és a megrendelt, egyedileg gyártott anyag költségével általában számolnod kell. Konkrét ügyben kérd ügyvéd véleményét.

Kivitelezőknek: a saját szerződésminta bizalmat épít

Az Ipsos 2025-ös, a Telekom megbízásából készült kutatása szerint a magyarok kétharmada nem bízik meg olyan vállalkozásban, amelyről nem talál visszajelzést az interneten. A megrendelő a döntés előtt bizonyítékot keres, és egy átlátható szerződés pontosan ilyen bizonyíték. Aki az első egyeztetésen maga adja át a szerződésmintát, a költségvetést és az átadás-átvételi jegyzőkönyvet, az kiemelkedik azok közül, akik csak szóban ígérnek.

• Tedd ki a weboldaladra a szerződésed szerkezetét és a fizetési ütemezés elvét. Ez kiszűri azokat, akik előleg nélkül vagy szerződés nélkül akarnak dolgoztatni.
• Az árajánlatba építsd bele a szerződés főbb pontjait. Minta és felépítés: nyerő építőipari árajánlat.
• Kommunikáld, miért drágább a papírozott, garanciás munka: miért téged válasszanak az olcsóbb helyett.

A Synk AI folyamat-automatizációja az árajánlat elkészítését és a follow-up leveleket gyorsítja, hogy az aláírásig ne vesszen el egy komoly érdeklődő sem.

Gyakori kérdések a kivitelezői szerződésről

Kötelező írásban szerződni egy felújításra?

Az építési szerződés kötelező tartalmi elemeit a 191/2009. Korm. rendelet 3. §-a sorolja fel, és a vitás kérdések bizonyítása gyakorlatilag csak írásos szerződéssel lehetséges. Kisebb javításnál is érdemes legalább egy aláírt árajánlatot és munkaleírást megőrizni.

Mi a különbség a többletmunka és a pótmunka között?

A Ptk. 6:244. §-a szerint a többletmunka a szerződés része, de kimaradt a költségvetésből, a pótmunka pedig utólag megrendelt munka. A 6:245. § szerint átalánydíjnál a pótmunkát a megrendelő külön fizeti, a többletmunkát nem, kivéve az előre nem látható költségeket. Tételes elszámolásnál az elvégzett munka ellenértéke jár.

Meddig reklamálhatom egy felújítás hibáját?

A Ptk. 6:162. §-a szerint a hibát a felfedezése után késedelem nélkül közölni kell, fogyasztóként a felfedezéstől számított két hónapon belül közölt hiba ennek számít. A 6:163. § szerint a fogyasztó kellékszavatossági igénye a teljesítéstől számított két év alatt évül el, ha pedig a szolgáltatott dolog ingatlan, öt év alatt. Hogy egy konkrét felújítási munkára melyik vonatkozik, abban ügyvéd tud biztos választ adni.

Elállhatok a szerződéstől, ha még el sem kezdték a munkát?

Igen. A Ptk. 6:249. §-a szerint a megrendelő a teljesítés megkezdése előtt bármikor elállhat, utána a teljesítésig felmondhat. Ilyenkor a vállalkozói díj arányos részét meg kell fizetni, és a megszüntetéssel okozott kárt meg kell téríteni, de a kártalanítás a vállalkozói díjat nem haladhatja meg.

Mennyi előleget kérhet a kivitelező?

Az előleg mértékét a 191/2009. Korm. rendelet nem határozza meg, a feleknek kell megállapodniuk róla a szerződésben. A biztonságos gyakorlat, ha az előleg az anyagbeszerzést fedezi, a további kifizetések pedig igazolt készültségi fokokhoz kötődnek.

Kell építési napló egy lakásfelújításhoz?

A rendelet szerint az elektronikus építési napló az építési naplóvezetéshez kötött tevékenységeknél kötelező, például építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött munkánál. Egy engedélyhez nem kötött belső felújításnál jellemzően nem kötelező, de konkrét esetben kérdezd meg a tervezőt vagy a kivitelezőt.