Építőipari fordított áfa 2026: nettó vagy bruttó ajánlat?

Az építőipari fordított áfa akkor jár, ha hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötött építési munkát végzel egy áfa-alany cégnek: ilyenkor nettó áron, „fordított adózás” jelöléssel számlázol, és az áfát a megrendelő vallja be. Magánszemélynek viszont mindig bruttó, áfával növelt árat kell mondanod, a hirdetésben és az ajánlatban is.

A könyvelői oldalak jól leírják a jogszabályt, de a napi kérdésre ritkán felelnek: mit írj az ajánlat aljára, és milyen árat tegyél a Facebook-hirdetésbe. Ez a cikk ezt adja meg, esetenként, táblázatban. Tájékoztató jellegű összefoglaló, konkrét ügyben a könyvelőd dönt.

Mi az építőipari fordított áfa, és miért számít az ajánlatban

Normál esetben te számítod fel az áfát, és te fizeted be. Fordított adózásnál a számlád áfa nélküli, az adót a megrendelő cég vallja be. A NAV 2026 márciusi tájékoztatója szerint az Áfa tv. 142. § (1) b) pontja alá az ingatlan létrehozására, bővítésére, átalakítására, bontására és rendeltetésének megváltoztatására irányuló építési-szerelési munka tartozik.

Az ajánlatban ez azért kritikus, mert 27 százalék a különbség a nettó és a bruttó szám között. Ha rossz oszlopot írsz, vagy a vevő pénzéből hiányzik egy negyedrész, vagy a te árrésedből. Az ÉVOSZ szerint az ágazat jövedelmezősége 2025-re 7 százalékra esett, ebbe egy elrontott áfasor nem fér bele.

Mikor jár fordított áfa: a négy feltétel

A fordított adózás nem a szakmán múlik, hanem azon, hogy a konkrét munka és a konkrét megrendelő megfelel-e a feltételeknek. Mind a négynek teljesülnie kell:

1. 1Ingatlanra irányuló építési-szerelési munka: létrehozás, bővítés, átalakítás, bontás vagy rendeltetésváltozás.
2. 2Hatósági engedély vagy bejelentés kell hozzá. A NAV 2026/4. számú adózási kérdése szerint az engedélynek a munka megkezdése előtt kell fennállnia, a használatbavételi engedély ehhez nem elég. Ha a munkának csak egy része engedélyköteles, a fordított adózás arra a részre akkor is alkalmazandó.
3. 3Mindkét fél belföldön áfa-alany, és egyikük sem alanyi adómentes.
4. 4Előzetes nyilatkozat: a megrendelő írásban nyilatkozik, a kivitelező pedig jelzi, ha a munkája engedély- vagy bejelentésköteles. Ez az építőipari fordított áfa nyilatkozat, ennek a szerződés mellé kell kerülnie.

Nettó vagy bruttó ár: döntési táblázat esetenként

A leggyakoribb helyzetek, ahogy egy kivitelező a gyakorlatban találkozik velük. A táblázat a döntés irányát mutatja, a könyvelői ellenőrzést nem váltja ki.

Magánszemélynek mindig bruttó: a fogyasztóvédelmi szabály

A fogyasztóvédelmi törvény 14. §-a szerint a szolgáltatás díjaként a fogyasztó által ténylegesen fizetendő, az áfát és minden kötelező terhet tartalmazó összeget kell feltüntetni. A családi házát felújító ügyfél fogyasztó, vagyis neki a „nettó 3,8 millió” félrevezető ár.

Példaszámítás: nettó 3 800 000 Ft munkadíjhoz 1 026 000 Ft áfa tartozik, a bruttó végösszeg 4 826 000 Ft. Ha szóban nettót mondtál, és a számlán bruttó jelenik meg, két rossz kimenet van: a vevő visszalép, vagy lenyeled az 1 millió forintot. Az utóbbi 7 százalékos átlagos árrés mellett több projekt teljes hasznát viszi el.

Az építőipari 5 százalékos áfa: kire vonatkozik 2026-ban

Az 5 százalékos kulcs új lakóingatlan értékesítésére vonatkozik, beleértve a generálkivitelezői kulcsrakész átadást: társasházi lakásnál legfeljebb 150, családi háznál legfeljebb 300 négyzetméterig. Egyszerű felújításra az RSM 2026. szeptemberi elemzése szerint nem jár, az szolgáltatásként jellemzően 27 százalékos. Kivétel lehet, ha az átalakítás új lakást hoz létre, például lakásmegosztással.

Az Economx 2026. szeptember 14-i összefoglalója szerint az új lakások 5 százalékos áfája 2027. január 1-jével megszűnik. Átmeneti szabály: ha az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé válik (vagy az egyszerű bejelentést a határidőig tudomásul veszik), az értékesítés 2030. december 31-ig 5 százalékkal mehet. Ha házépítéssel foglalkozol, ezt a határidőt most érdemes az ajánlataidban is kommunikálni.

Így írd az árajánlatba: másolható sablonsorok

Az áfasor a vevő szemében a megbízhatóság jele. Ha tiszta, profi céget lát, ha kusza, alkudni kezd. A nyerő építőipari árajánlat felépítéséről és a profi árajánlat-PDF dizájnjáról külön útmutatónk van, ide csak az áfasorok jönnek:

• Magánszemélynek: „Vállalási ár: 4 826 000 Ft (bruttó). Ebből nettó munkadíj 3 800 000 Ft, 27% áfa 1 026 000 Ft.”
• Cégnek, fordított adózással: „Vállalási díj: nettó 3 800 000 Ft. A munka hatósági engedélyhez kötött, ezért az Áfa tv. 142. § (1) b) pontja szerint fordított adózás alá esik, az áfát a megrendelő fizeti. Kérjük, a szerződéskötésig írásban nyilatkozzon áfa-alanyiságáról.”
• Cégnek, normál áfával: „Vállalási díj: nettó 3 800 000 Ft + 27% áfa (1 026 000 Ft), bruttó 4 826 000 Ft.”
• Bizonytalan helyzetben: „Az áfa felszámításának módját a megrendelő nyilatkozata és a munka engedélykötelessége alapján a szerződésben rögzítjük.”

Érdemes ezt nem kézzel csinálni. A Synk AI folyamat-automatizációjában az árajánlat-sablon a megrendelő típusa alapján választja ki a megfelelő áfasort, így a kolléga nem tudja véletlenül nettóval kiküldeni a magánszemélynek szóló ajánlatot.

Hirdetésben nettó vagy bruttó árat írj?

A hirdetés ugyanazt a szabályt követi, mint az ajánlat: aki látja, annak a fizetendő összegét mutasd. A négyzetméterár kommunikációjáról szóló cikkünk azt is megmutatja, hogyan tedd érthetővé, mi van a számban.

A „cég vagy magánszemély” kérdés az űrlapon egyetlen mező, de onnantól a CRM tudja, melyik ajánlatsablon és melyik áfasor kell. Ha érdekel, hogyan épül fel ez egy teljes építőipari rendszerben, nézd meg az építőipari témájú cikkeinket.

Gyakori kérdések az építőipari fordított áfáról

Kell-e fordított áfa fürdőszoba-felújításnál?

Ha a megrendelő magánszemély, nem: neki normál áfás, bruttó számla jár. Ha áfa-alany cég rendeli, a döntő kérdés, hogy a munkához kell-e hatósági engedély vagy bejelentés. Egy egyszerű burkolatcsere jellemzően nem ilyen, egy rendeltetésváltozással járó átalakítás lehet az.

Mi az építőipari fordított áfa nyilatkozat?

A megrendelő előzetes, írásos nyilatkozata arról, hogy áfa-alany, és a munka engedély- vagy bejelentésköteles. A NAV 2026/4. tájékoztatója kétirányú nyilatkozatot ír le: a kivitelező is jelzi, ha a tevékenysége ilyen. A gyakorlatban a szerződés mellékleteként érdemes kezelni.

Alanyi adómentes kivitelezőként alkalmazhatok fordított adózást?

Nem, a fordított adózás feltétele, hogy egyik fél se legyen alanyi adómentes. Az értékhatár a NAV szerint 2026-ban 20, 2027-ben 22, 2028-ban 24 millió forint. Ha a bevételed átlépi, a következő ajánlatoktól már áfát kell számolnod.

Alvállalkozóként mikor számlázok fordított áfával?

A NAV tájékoztatója szerint ha a láncban valaki engedélyköteles munkát végez, a fölötte álló vállalkozók a kapcsolódó teljesítésükre szintén fordított adózást alkalmaznak. Alvállalkozói ajánlatban ezért mindig kérdezd meg a fővállalkozót, milyen engedély alapján dolgoztok.